Jak koupit dům/byt v aukci?

Dnešní stav realitního trhu si to žádá, ať se to vám jako kupujícím líbí nebo ne. Prodej nemovitosti pomocí aukce, obálkovou metodou, prodej nejlepší nabídce. Ať tento způsob prodeje nazveme jakkoliv, je potřeba se s ním naučit žít a hlavně, naučit se v tomto způsobu prodeje chodit.

Proč vlastně aukce vznikla?

Z jednoho jednoduchého důvodu. Na jednu prodávanou nemovitost připadá více zájemců o koupi. A aby měl každý stejnou šanci, pořídit si vlastní bydlení, je aukce velmi účinný nástroj, jak dát příležitost opravdu všem, ne jen těm nejrychlejším.

Díky aukci máte možnost nemovitost koupit. Záleží pouze na tom, jak moc zajímavá je vaše nabídka.

Nejde vždy jen o konečnou prodejní cenu nemovitosti. U podaných nabídek se zhodnocuje několik faktorů. Jaké to jsou?

• Cenová nabídka (za kolik peněz jste ochotni za danou nemovitost zaplatit)
• Způsob financování (jaký podíl je vlastních zdrojů vůči hypotečnímu úvěru)
• Doba financování (u hotovosti je financování okamžité, u hypotečního úvěru v řádu měsíců, při prodeji vlastní nemovitosti ještě déle)
• Doba stěhování (budete chtít nemovitost hned nebo můžete chvíli počkat?)
• Využití nemovitosti (vlastní bydlení, investice, podnikání)

Vstupní parametry je dobré znát již z prohlídky. Pokud se například musíte do měsíce vystěhovat ze své již prodané nemovitosti, je hloupost účastnit se aukce nemovitosti, kde prodávající potřebuje ještě půl roku bydlet. Případně pokud prodávající na prodej pospíchá, protože mu hrozí špatná finanční situace, dá se předpokládat, že zvolí nabídku s financování v hotovosti.

Pojďme se teď pobavit detailněji o jednotlivých parametrech.

Začneme tím nejzásadnějším a to je nabízená cena.

Není úplně pravidlo, že nejvyšší nabídka vyhrává. Například u financování hypotečním úvěrem je důležité myslet na to, jak asi vyjde odhad pro banku. Zda máte případně do zástavy jinou nemovitost, pokud cenu opravdu napálíte vysoko.

Jeden z pohledů je také zajímavý v tom, že nemusíte vždy nabídnout cenu vyšší. Někdy se stane, že je nemovitost naceněna velmi vysoko nad svou reálnou hodnotu (tuto chybu mají na starosti většinou majitelé prodávané nemovitosti, jelikož si myslí, že můžou dostat opravdu nesmysl). Nikde není dané, že nemůžete podat nabídku s cenou stejnou jako je inzerovaná nebo dokonce nižší. V podstatě poznáte na makléři, zda je potřeba cenu navýšit nebo se můžete držet při inzerované ceně.

Ve skratce: Pokud o nemovitost máte zájem, určitě nabídku podejte, ať je jakákoliv.

Druhý parametr jsem uvedla financování.

Způsob financování je stejně důležitý jako nabízená cena. Pokud máte nabízenou kupní cenu v hotovosti a ještě budete mít nejlepší cenovou nabídku, máte vyhráno, další parametry totiž můžete ovlivnit.

Pokud uvedete, že budete hradit kupní cenu v hotovosti a vaše cenová nabídka nebude nejvyšší, nezoufejte. Kolikrát je právě hotovost upřednostněna v případě potřeby rychlého prodeje, i když je cenová nabídka například druhá. Samozřejmě záleží i na tom, jak moc se cenové nabídky liší.

Pokud financujete hypotečním úvěrem, je potřeba opravdu dávat pozor na výši budoucího odhadu nemovitosti pro banku. Prostě zůstaňte nohami na zemi, pokud nevlastníte další nemovitost, kterou poskytnete do zástavy. Možná výše hypotečního úvěru a hodnota nemovitosti si musí hrát do noty. Nemůžete chtít po bance, aby vám půjčila 4 miliony na nemovitost, která má reálnou hodnotu někde kolem 2 milionů. V tomto případě totiž banka řekne ne.

U starších nemovitostí také může říct „Ano, zafinancujeme vám koupi domu, ale podmínkou je, že si u nás půjčíte i na rekonstrukci“. A jelikož je velmi složité získat zpět rezervační poplatek (při podpisu totiž slibujete, že máte peníze na koupi), dobře si rozmyslete a spočítejte, zda vám tohle všechno projde.

Pokud koupi hypotečním úvěrem pouze dofinancujete, což znamená, že máte značnou část kupní ceny v hotovosti, uveďte do nabídky procentuálně nebo číselně, kolik vlastních zdrojů máte.

Nebo: Plánujete koupit dům z peněz, které získáte za prodej svého bytu? Tento proces je vlastně nejvíce časově náročný a je dobré vědět, zda s tím bude prodávající v pohodě. Každý prodej nemovitosti si totiž vyžaduje svůj čas.

Další faktor je doba financování

Tady to zkrátím. V jaké fázi máte rozjednaný hypoteční úvěr? Jak dlouho bude trvat, než budete moci doručit vlastní zdroje na účet úschovy finančních prostředků?

Jde tu o časovou náročnost obchodu.

Termín stěhování?

Další z důležitých faktorů. Prodávající mají totiž různé potřeby na to, kdy se můžou z nemovitosti vystěhovat. Samozřejmě to platí pouze u nemovitostí, kde stále někdo bydlí. Zjistěte si, kdy bude nemovitost volná, zda jste schopni tento termín akceptovat, zda vám nezpůsobí nějaké problémy.

Opravdu může nastat situace, kdy bude prodávající potřebovat v nemovitosti nějakou dobu zůstat, například, než si přebere jinou nemovitost, kam se má stěhovat.

Využití nemovitosti?

Proč by to vlastně mělo někoho zajímat? Jako jeden z porovnávacích faktorů může být i to, zda v nemovitosti budete bydlet nebo ji budete pronajímat, či jinak využívat. Opravdu se mi občas stane, že mi prodávající sdělí přání, že by nemovitost rádi prodali například mladé rodině. Ale tento faktor považuji za ten nejméně ovlivňující výsledek a ne tak často uváděný.

Proč jsou faktory aukce důležité?

Pokud jste pozorně četli, každý faktor navazuje na ten další a dohromady udávají obrázek o tom, zda je daná nabídka opravdu ta nejvýhodnější.

V případě, že tyto informace do nabídky neuvedete, může si majitel vybrat někoho, kdo je uvedl i když dal nižší cenu než vy.

Každý prodej nemovitosti je jiný a má jiné požadavky na kupujícího.

Jak se při prodeji pomocí aukce chovat a postupovat?

• Nemovitost si pořádně prohlédněte a ujistěte se, že je pro vás ta pravá
• Zjistěte co možná nejvíce informací o parametrech aukce
• Během sestavování nabídky buďte v klidu a opravdu si vše pořádně promyslete, případně se poraďte se svým finančním poradcem (žádného nemáte? Zavolejte Kristýně)
• Podejte nabídku (pokud se vám nedaří podat ji elektronicky, volejte makléři, určitě najdete způsob, jak si ji předat)
• Počkejte na výsledek

Způsoby aukce

Během hledání nového domova se setkáte s různými typy aukcí.

Nejběžnější a dle mě nejvíce fér je jednokolová aukce, kdy podáte pouze jednu nabídku a buď bude nejzajímavější nebo ne.

V případě, že se sejde více podobných nabídek, můžete se setkat i s druhým kolem. Zájemců je méně, ale stále není jasné, kdo nemovitost koupí.

Dalším způsobem, se kterým se můžete setkat je tzv. licitace. Ve zkratce: Je nastavena vyvolávací cena, vy jako zájemce přihazujete například po 10.000,- a vyhraje ten, který v časovém limitu vysoutěží nejlepší cenu. U této aukce se bohužel nezohledňují další parametry, které jsem uváděla. Vyvolávací cena je ve většině případů nastavena záměrně velmi nízko a dochází k závratným navýšením ceny, které jsou ovšem mnohdy opravdu jen optickou záležitostí. Při tomto stylu aukce jste však ve velmi velkém stresu. Nemáte možnost si nabízenou cenu rozmyslet. U tohoto stylu aukce mějte opravdu striktně nastaven svůj limit. Nevýhodou je také to, že aukce probíhá v jednu určenou hodinu.

Na závěr bych ráda dodala, že tento způsob prodeje, tedy aukce obecně tu s námi již zřejmě zůstanou i kdyby se realitní trh změnil. Umožňují totiž opravdu posoudit více zájemců najednou. Každý má možnost se k dané nemovitosti vyjádřit a to je za mě její největší přínos pro kupující. Nestane se vám, že někdo zarezervuje nemovitost přímo na místě, můžete si domluvit v klidu prohlídku i se stavařem. Prostě je vše více v klidu a přehlednější.

Kdyby jste potřebovali cokoliv probrat nebo zkonzultovat. Jsem k dispozici na telefonu 723 442 000.

Zdena Popovská Realitní makléřka RE/MAX Delta